종부세 12월 15일 납부, 공시가 25억이면 얼마? '실거주 14억 vs 비거주 12억' 직접 계산해봤습니다

 

2026년분 종합부동산세(종부세) 고지서 발송이 코앞으로 다가왔습니다.

납부 기간은 12월 1일(화)부터 12월 15일(화)까지입니다. 국세청은 올해 고지서 발송일을 아직 공표하지 않았고, 지난해에는 11월 24일부터 순차 발송됐습니다(11월 15일 기준). 그런데 올해는 고지서 금액만큼이나 '내년부터 기본공제가 어떻게 바뀌는지'가 관심사입니다. 여당이 비거주 1주택자도 14억 원까지 공제하자고 요구하면서, 9월 국무회의에서 확정된 정부안(실거주 14억·비거주 12억)이 국회 심사대에서 다시 흔들리고 있기 때문입니다.

이 글은 ① 지금 내야 하는 2026년분 종부세를 계산하는 순서, ② 오늘 갈리는 '12억 vs 14억' 쟁점, ③ 공시가격 25억 원 1주택의 실거주·비거주 세액 차이, ④ 2027년 이후 달라지는 세율과 공제, ⑤ 12월 15일 전에 끝내야 하는 분납·납부유예 신청 순서로 정리했습니다.

한눈에 보는 핵심 요약

구분	내용
지금 내야 하는 세금 (2026년분·현행법)	납부 12월 1~15일 · 기본공제 1세대 1주택 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원 · 공정시장가액비율 60%
정부 개편안 (국회 심사 중)	실거주 1주택 14억 원, 비거주 1주택 12억 원 · 공정시장가액비율 2027년 70%
여당 요구 (11월 8일 고위당정협의회)	거주 여부와 무관하게 1주택 기본공제 14억 원으로 통일
결정 시한	11월 넷째 주 국회 재정경제기획위원회 논의 · 11월 30일까지 상임위 심사가 끝나지 않으면 다음 날 본회의 부의로 간주
세액 차이 예시	공시가격 25억 원 1주택, 2027년 기준 실거주·비거주 격차 연 180만 원 안팎(기본공제 차이만 계산)

1. 2026년분 종부세, 내가 대상인지 3분 만에 확인하는 순서

종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 주택을 사람별로 전국 합산해, 공시가격이 기준을 넘으면 부과되는 국세입니다. 6월 2일 이후에 집을 팔았더라도 6월 1일 소유자였다면 올해 고지서는 그대로 옵니다. 기준이 시세가 아니라 공시가격이라는 점도 놓치기 쉬운 부분입니다.

• 1단계 — '부동산 공시가격 알리미'에서 내 주택의 2026년 공시가격을 확인합니다. 국토교통부가 4월 확정한 올해 공동주택 공시가격은 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐고, 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)은 4년째 69%로 묶여 있습니다.
• 2단계 — 6월 1일 기준 전국 합산 공시가격에서 공제액을 뺍니다. 1세대 1주택 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원, 법인 0원입니다.
• 3단계 — 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.
• 4단계 — 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다.
• 5단계 — 이미 낸 재산세와 겹치는 부분(공제할 재산세액)을 빼고, 1세대 1주택자는 세액공제(고령자 20~40% + 보유기간 20~50%, 합산 한도 80%)를 적용합니다. 여기에 농어촌특별세 20%를 더하면 고지서 금액이 됩니다.

세율은 2주택 이하 기준으로 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%, 25억 원 이하 1.3%, 50억 원 이하 1.5%, 94억 원 이하 2.0%, 94억 원 초과 2.7%입니다. 공시가격 12억 원을 넘는 1주택은 올해 48만 6,719가구로 1년 전(31만 7,998가구)보다 16만 8,721가구 늘었습니다. 내 집이 경계선 근처라면 홈택스 종부세 모의계산으로 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

2. '12억이냐 14억이냐' — 오늘 갈리는 지점은 '비거주 1주택'

쟁점은 단순합니다. 실제로 살지 않는 1주택자에게도 실거주자와 같은 공제를 줄 것인가입니다. 정부는 8월 3일 세제개편안에서 실거주 14억 원·비거주 9억 원으로 나눴지만, 직장이나 자녀 교육 때문에 자기 집에 살지 못하는 1주택자까지 세 부담이 늘어난다는 반발에 발표 29일 만에 비거주 공제 축소를 접었습니다. 9월 1일 국무회의에서 확정해 국회에 낸 정부안은 실거주 14억 원, 비거주 12억 원(현행 유지)입니다.

구분	실거주 1주택	비거주 1주택
현행(2026년 12월 납부분)	12억 원	12억 원
8월 3일 정부 발표안	14억 원	9억 원(29일 만에 철회)
9월 1일 정부안(국회 제출)	14억 원	12억 원
11월 8일 여당 요구	14억 원	14억 원(통일)

11월 8일 고위당정협의회에서 더불어민주당은 비거주 1주택자에게도 14억 원 공제를 적용하고 전월세 대책과 납세자 부담 분석을 내놓으라고 정부에 요구했습니다. 청와대는 다음 날 "이미 한 차례 당의 요구를 수용해 완화했다"며 추가 수정에 난색을 보였고, 이형일 부총리 겸 재정경제부 장관은 11월 10일 "실거주 우대 원칙은 유지하되 불가피하게 거주하지 못한 경우에는 14억 원 공제를 적용할 수 있다"는 입장을 내놨습니다. 여당 안에서도 재경위 민주당 위원 10명 가운데 공제 통일을 주장한 의원은 간사인 오기형 의원 1명이고, 4명은 정부안 유지를 주장한 것으로 전해졌습니다.

일정은 촉박합니다. 김영배 민주당 서울시당위원장은 부동산 세제가 예산부수법안으로 지정돼 11월 셋째~넷째 주 재정경제기획위원회 논의가 잡혀 있다며 넷째 주를 조율 시한으로 제시했습니다. 국회법은 예산부수법안의 상임위 심사가 11월 30일까지 끝나지 않으면 다음 날 본회의에 부의된 것으로 보므로, 이달 안에 수정안이 마련되지 않으면 실거주 14억 원·비거주 12억 원인 정부안이 그대로 본회의에 오릅니다.

3. 공시가격 25억 원 1주택, 실거주·비거주는 얼마나 차이 날까

먼저 12월에 실제로 나갈 세금입니다. 2026년분은 현행법(공제 12억 원·공정시장가액비율 60%)으로 계산합니다. 정부 개편안은 국회를 통과해야 하고 적용도 2027년 이후 단계적으로 잡혀 있어 이번 고지서에는 반영되지 않습니다.

공시가격	과세표준 ((공시가−12억)×60%)	산출세액	농특세 포함
15억 원	1억 8,000만 원	90만 원	108만 원
20억 원	4억 8,000만 원	276만 원	331만 2,000원
25억 원	7억 8,000만 원	540만 원	648만 원
30억 원	10억 8,000만 원	840만 원	1,008만 원

예를 들어 공시가격 25억 원 1세대 1주택이면 (25억 − 12억) × 60% = 7억 8,000만 원이 과세표준이고, 7억 8,000만 원 × 1.0% − 240만 원 = 540만 원입니다. 농어촌특별세 20%를 더하면 648만 원입니다. 다만 이 표는 재산세와 겹치는 부분을 빼기 전, 세액공제를 적용하기 전 금액이라 실제 고지서는 이보다 적습니다. 고령자·보유기간 공제를 받으면 1세대 1주택자는 최대 80%까지 줄어듭니다.

문제는 내년입니다. 정부안대로 2027년에 공정시장가액비율이 70%로 오르고 공제가 실거주 14억 원·비거주 12억 원으로 갈리면, 공시가격 25억 원 1주택은 기본공제 차이 2억 원에 70%를 곱한 1억 4,000만 원만큼 과세표준이 달라집니다. 여기에 해당 구간 세율 1.3%를 적용하면 연 180만 원 안팎 차이입니다(뉴스클레임 계산, 재산세 중복분·세액공제 반영 전). 실거주자만 받는 거주기간 세액공제까지 붙으면 격차는 더 벌어집니다. 즉 앞으로는 '얼마짜리 집을 가졌는가'보다 '그 집에 실제로 사는가'가 세금을 가르는 기준이 됩니다.

4. 2027년부터 달라지는 것 — 내 집 세금은 언제부터 오르나

연도	달라지는 내용
2027년	공정시장가액비율 60% → 70% · 기본공제 실거주 14억 원(비거주 12억 원) · 세액공제는 보유기간 공제율을 절반(10~25%)으로 낮추고 새 거주기간 공제(20~50%)와 비교해 유리한 쪽 선택 · 세액공제 한도 800만 원 신설
2028년	3주택 이상·조정대상지역 다주택자 공정시장가액비율 80% · 주택 수와 무관한 가액 기준 단일 세율표 · 보유기간 공제 폐지(거주기간 공제만) · 세액공제 한도 600만 원
2029년	양도세 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 개편 · 보유기간 공제 폐지, 거주기간 연 8%(최대 80%) 적용 · 공제 한도 10억 원(2028년 20억 원)

2028년부터는 과세표준 12억~25억 원 구간 세율이 1.3%에서 2.0%으로, 25억~50억 원 구간은 1.5%에서 3.0%으로, 94억 원 초과 구간은 2.7%에서 5.0%으로 오릅니다. 대신 전년 대비 세부담 상한이 150%에서 200%로 높아져, 공시가격이 급등한 해에 세금이 한 번에 두 배로 뛰지는 않습니다. 정부는 이번 세제개편 전체로 5년간 세수가 3조 4,430억 원 늘어날 것으로 추산했습니다. 정부안은 아직 국회 통과 전이므로, 정확한 적용 시점은 부칙 확정 후 국회 의안정보시스템에서 확인하는 것이 정확합니다.

5. 고지서 받으면 12월 15일 전에 끝내야 하는 두 가지

구분	조건	기한
분납	농특세를 뺀 종부세가 250만 원 초과(고지서 합계 300만 원 초과) · 250만~500만 원은 250만 원 초과분, 500만 원 초과는 세액의 50% 이하를 6개월 뒤로 · 이자 없음	신청 12월 15일 납부 2027년 6월 15일
납부유예	1세대 1주택 + (만 60세 이상 또는 5년 이상 보유) + 직전 과세기간 총급여 7,000만 원 이하(또는 종합소득 6,000만 원 이하) + 세액 100만 원 초과 · 담보 제공과 세무서 허가 필요	납부기한 3일 전인 12월 12일(토) 실무상 12월 11일(금)까지

신청은 홈택스의 '정기고지분 분납신청' 또는 손택스의 종합부동산세 관련 신청 메뉴에서 하고, 관할 세무서에 서면으로 내도 됩니다. 예를 들어 종부세 400만 원(농특세 80만 원 포함 고지서 480만 원)이면 12월 15일까지 300만 원을 내고 180만 원을 2027년 6월 15일까지 내는 식입니다. 반대로 기한을 넘기면 미납 세액에 3%가 바로 붙고, 세목별 미납액이 150만 원 이상이면 2026년 7월 시행된 국세기본법에 따라 한 달마다 0.67%가 더해집니다. 신용카드로는 1,000만 원까지 낼 수 있지만 수수료(신용 0.7%·체크 0.4%)는 납세자 부담입니다.

6. 지금 바로 확인해야 할 공식 링크

내 집 공시가격 조회하기 홈택스에서 종부세 모의계산

국세청 종부세 안내(상담 126) 국회 의안정보시스템(개정안 심사)

정리 — 고지서보다 먼저 '내 공시가격'부터 확인하세요

이번 달 종부세의 핵심은 두 가지입니다. 12월 15일까지 낼 돈은 현행 기준(공제 12억 원·공정시장가액비율 60%)으로 이미 정해져 있으니, 내 공시가격을 확인해 대략의 금액과 분납·납부유예 대상 여부를 미리 가늠해 두면 됩니다. 그리고 내년 이후의 세 부담은 11월 넷째 주 국회 재정경제기획위원회에서 결정됩니다.

주목할 변화는 금액 자체보다 기준입니다. 기본공제는 '실거주 여부', 세액공제와 양도세 공제는 '보유기간'에서 '거주기간'으로 옮겨갑니다. 집을 얼마나 오래 가졌는지보다 그 집에 얼마나 오래 살았는지가 세금을 좌우하는 구조로 바뀌는 셈입니다. 1주택자라면 국회 심사 결과와 함께 11월 20일 국토교통부가 공개하는 2027년 현실화율 정부안도 함께 지켜볼 필요가 있습니다.

이 글은 2026년 11월 15일 보도된 내용과 국세청 안내를 기준으로 작성했습니다. 정부 개편안은 국회 통과 전이며, 확정 여부에 따라 수치가 달라질 수 있습니다.